Venda de lotes da União em condomínios do DF terá desconto

A Portaria n° 10.644, publicada pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU) na última terça-feira (23/10), no Diário Oficial da União, define uma nova metodologia de avaliação de lotes para a venda direta dos terrenos da União localizados no Distrito Federal, objetos de Regularização Fundiária Urbana Especial (Reurb-E).

Nas avaliações de cada unidade habitacional, serão considerados os mesmos descontos concedidos pela Agência de Desenvolvimento do DF (Terracap).

A fim de alcançar o montante final, a União deverá apurar o valor de mercado e abater a infraestrutura comum bancada pelos condôminos – como sistema pluvial e de abastecimento de água, instalações de transmissão de energia, pavimentação de ruas e construção de quadras esportivas, por exemplo.

Logo em seguida, deverá ser descontado o percentual referente ao fator de valorização. No caso do Vivendas Lago Azul – o primeiro condomínio a ser contemplado pela nova medida –, o abatimento será de 41,07%.

Para a síndica do residencial Lago Azul, Júnia Maria Bittencourt, a aprovação desse desconto representa um alento aos moradores. “Nós assumimos e custeamos todo o processo de regularização. Enfrentamos as licenças, as compensações ambientais e urbanísticas. Por isso, nada mais justo que tenhamos esse desconto. Não queríamos um preço vil, apenas o que nos era de direito. Essa cotação, para a nossa região, é muito coerente”, explicou.

De acordo com o Ministério do Planejamento, o mesmo processo deve ocorrer, ainda sem data definida, em parcelamentos habitacionais de Vicente Pires, no condomínio Vivendas Bela Vista e em lotes de média renda na Nova Colina, ambos em Sobradinho – áreas em que o processo de regularização estão mais avançados.

Como irá funcionar

Em 20 de agosto, a SPU liberou uma planilha na qual o valor mínimo de mercado estipulado pela Caixa Econômica Federal – em estudo encomendado pela secretaria – era de R$ 288 mil para lotes de aproximadamente 1 mil metros. O preço pode ser modificado, a depender do tamanho e da posição de cada propriedade. Após o abatimento de infraestrutura, esse número caiu para R$ 273 mil. No entanto, o documento não previa a subtração do percentual de 41,07% referente às benfeitorias.

Depois de dois meses de discussões, a União optou por acatar, excepcionalmente no DF, esse fator de valorização, assim como é feito com terrenos pertencentes a Terracap. Apesar disso, a SPU ainda não definiu a cifra final de cada unidade habitacional com tal abatimento. Segundo o órgão, a previsão é de que isso ocorra até o final da primeira quinzena de novembro.

Júnia Maria Bittencourt, que também é presidente da União dos Condomínios Horizontais e da Associações de Moradores do DF (Unica-DF), declarou que os moradores não aceitam outra conta a ser feita. “Qualquer número diferente dos já apresentados será, para nós, injustificável”, apontou. “Mas, como todo esse processo é discricionário, nossa grande preocupação é que eles não queiram manter o valor que já nos foi ado”, completou.

Segundo cálculos feitos pela síndica – utilizando a dedução de 41,07% –, se a União mantiver os números iniciais, os lotes custarão pouco mais de R$ 160 mil. Somado ao desconto de 25% dado aos pagamentos à vista, o preço final poderá chegar, em média, a R$ 120 mil. Uma redução considerável ante a previsão inicial de R$ 273 mil.

No processo, ainda de acordo com Júnia, não serão permitidos parcelamentos – decisão que contraria o artigo 84, § 5º, da Lei nº 13.465/2017, que prevê, para os ocupantes com renda familiar acima de 10 salários mínimos, a aquisição de imóveis da União “à vista ou em até 120 parcelas mensais e consecutivas, mediante um sinal de, no mínimo, 10% do valor da avaliação”.

Aqueles condôminos que não tiverem o dinheiro necessário para pagar de uma vez deverão procurar por financiamentos. “Estamos aguardando, também, a União estabelecer a utilização do FGTS [Fundo de Garantia do Tempo de Serviço] para pagar o lote. Já houve uma avaliação positiva dessa possibilidade”, explicou a presidente da Unica-DF.

Aos moradores que optarem por não adquirir o imóvel, existe a possibilidade de continuarem morando na propriedade, contanto que paguem as taxas de ocupação. Embora, neste acaso, eles não recebam a escritura.

Júnia disse também que, até o momento, nenhum lote foi vendido. “Faltam as notificações da União, que irão ocorrer pessoalmente. A SPU está terminando os ajustes finos nos valores para adequá-los ao novo abatimento e aí poder começar o processo. A princípio, nos deram a previsão de que esses avisos aos ocupantes e também a data da entrega das primeiras escrituras ocorrerão em 28 de novembro”, afirmou.

Breve histórico

A aprovação da Medida Provisória 759 e o lançamento do Programa Nacional de Regularização Fundiária, oficializados em julho deste ano, permitiram a legalização dos parcelamentos construídos em terras da União no DF e flexibilizaram a venda direta em outras áreas.

A partir da publicação da Lei nº 13.465/2017, o governo federal renovou convênios de cooperação com lideranças comunitárias de Vicente Pires e dos condomínios Lago Azul e Vivendas Bela Vista, em Sobradinho. À época, existia a expectativa de que a SPU poderia rear áreas para a Terracap, que ficaria responsável pela regularização. Mas o governo federal anunciou que tocaria a venda direta de seus lotes.

Veja a portaria da íntegra:

PORTARIA N° 10.644, DE 22 DE OUTUBRO DE 2018

Dispõe sobre procedimentos para definição de valor justo da unidade imobiliária regularizada da União nos casos de Regularização Fundiária Urbana Especial – Reurb-E.

O SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO DO MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO, no uso das atribuições que lhe confere o Regimento Interno da SPU, aprovado pela Portaria/GM/MP nº11, de 31 de janeiro de 2018, Anexo X e tendo em vista o disposto no art. 16 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, e:

Considerando as disposições gerais para a regularização fundiária no âmbito da Reurb-E, estabelecidas pelo artigo 16 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, onde ficou estabelecido que a aquisição de direitos reais pelo particular ficará

condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, sem considerar o valor das ões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas ões e benfeitorias, resolve:

Art. 1º Estabelecer procedimento relativo a definição do justo valor da unidade imobiliária da União, descontados o valor das ões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas ões e benfeitorias.

Art. 2º A avaliação do valor de mercado será realizada por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e a valorização decorrente de implantação de infraestrutura realizada pelo Método Involutivo, em consonância com a Norma Técnica de Avaliação de Bens, NBR 14653.

Art. 3º Para os imóveis da União localizados no Distrito Federal, objeto de Reurb-E, a Secretaria do Patrimônio da União poderá adotar a metodologia de valorização decorrente da implantação das ões e benfeitorias definida pela Companhia Imobiliária de Brasília Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal – Terracap.

Art. 4º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.